En avgjørelse fra Borgarting lagmannsrett, LB-2017-188885, gjaldt krav om prisavslag grunnet mangler ved bad.
Den aktuelle leiligheten ble pusset opp i forbindelse med salg i 2016. Det ble blant annet lagt nye fliser på badet, installert ny baderomsinnredning, WC og dusjkabinett. Badet fremstod som nytt på visningen, og i salgsdokumentene ble badet beskrevet som totaloppusset av fagfolk.
Se gratis advokathjelp i saker om prisavslag etter kjøp av bolig.
Kjøper overtok leiligheten i 2016, og ønsket blant annet å sette opp glassvegger i dusjen. Hun sendte i den forbindelse en Mail til selger med spørsmål om opplysninger vedrørende oppussingen av badet. Det forelå ingen bekreftelse på at badet var pusset opp i henhold til gjeldende normer, kun at det var «totaloppusset i 2016». Selgeren responderte med at informasjonen fulgte av vedlegg til kjøpekontrakten, og at det ikke hadde vært gjort noe med sluk, rør eller membran. Dersom kjøper ønsket å erstatte dusjkabinettet, måtte hun selv sørge for at dette ble gjort i henhold til våtromsnormen, ettersom badet «ikke var godkjent for dette».
Kjøper engasjerte en advokat, og reklamerte på forholdet. Hun krevde prisavslag etter avhendingsloven § 4-12, begrunnet med at det forelå mangler ved badet i leiligheten. På bakgrunn av opplysningene i salgsmaterialet hadde hun en berettiget forventning om a badet var totaloppusset etter de krav som gjaldt i 2016. Dette var ikke tilfellet, idet det verken var lagt membran på gulv eller vegger, eller byttet sluk. Selgeren bestred at det var grunnlag for prisavslag.
Lagmannsretten kom, etter en samlet vurdering, til at det forelå mangelfulle opplysninger fra selgerens side med hensyn til tilstanden til badet i leiligheten. Dette ga grunnlag for et krav om prisavslag i medhold av avhendingsloven § 4-12.
Om omfanget av oppussingen i leiligheten, uttalte lagmannsretten følgende:
«Ved oppussing av en 53 år gammel leilighet, er det etter lagmannsrettens syn på det rene at det er behov for å skifte ut bygningsdeler som har nådd sin forventede levetid. Det må også tas hensyn til behovsendringer som har oppstått i mellomtiden, herunder hvordan våtrom brukes. Dette tilsier at det var behov for å skifte ut et over 50 år gammelt sluk av støpejern, som det er kjent at er utsatt for korrosjon med tilhørende risiko for lekkasjer og skader på egen og andres leilighet. Våtrom brukes også på en annen måte nå enn i 1963, med tilhørende skjerpede krav til blant annet legging av membran.»
Når selgeren ikke utførte disse arbeidene, som for øvrig også var anbefalt av den engasjerte håndverkeren, måtte han etter lagmannsrettens syn «forholde seg på en slik måte at kjøper ved normal aktsomhet kan forstå hva som er omfattet av de arbeider som er gjort, og dermed indirekte hva som gjenstår». Dette måtte særlig gjelde våtrom, hvor mangler kan få store konsekvenser.
Det forelå følgelig bevisst unnlatelse fra selgers side av å foreta en fullstendig rehabilitering av badet, selv om han var klar over behovet. Også uttrykk i salgsprospektet, takstrapporten og egenerklæringsskjemaet ga inntrykk av at det var foretatt en fullstendig oppussing umiddelbart forut for salget. Retten uttalte videre følgende om det mangelfulle forholdet:
«Det var heller ingen ting ved det kjøper så på visning som kunne tilsi annet enn at badet var fullstendig nytt og klart til bruk, og megler kan ikke til tross for positiv kunnskap ha gitt klart uttrykk for de begrensninger som den foretatte oppussingen la på bruken av badet. Samlet sett innebærer dette at kjøper ikke fikk opplysninger om boligen som selger eller noen han identifiseres med kjente til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få. De unnlatte opplysningene innebærer da en mangel, jf. avhendingsloven § 3-7.»
Mangelen ga følgelig grunnlag for kjøperens krav på prisavslag. Prisavslaget ble fastsatt til kr 190 000, i samsvar med fagkyndig vurdering av utbedringskostnadene.