Dersom man oppdager arealsvikt – avvik mellom faktisk og opplyst areal – kan dette etter omstendighetene utgjøre en mangel. Det kreves avvik av en viss størrelse for at en arealsvikt skal representere en mangel.
Er det snakk om arealsvikt ved tomtens areal kreves det etter avhendingsloven § 3-3 at det faktiske arealet må være vesentlig mindre enn det som er opplyst av selgeren, for at arealsvikten skal utgjøre en mangel. Er det derimot slik at arealsvikten er innendørs, kreves det at den uriktige opplysningen må ha virket inn på avtalen uten å ha vært tidsnok rettet, i tillegg til at arealet må være vesentlig mindre enn det som er opplyst av selgeren, eller at selgeren har opptrådt særlig klanderverdig. Altså en kombinasjon av kravene i avhendingsloven § 3-3 og § 3-8.
Viser det seg at arealsvikten utgjør en mangel etter avhendingsloven, åpner det seg en mulighet for å gjøre flere krav gjeldende.
Etter avhendingsloven § 4-8 første ledd kan kjøperen gjøre mangelsbeføyelser gjeldende dersom det foreligger en mangel ved eiendommen som ikke skyldes kjøperen eller forhold på kjøperens side. De aktuelle mangelsbeføyelsene er:
- Retting etter § 4-10
- Prisavslag etter § 4-12
- Heving etter § 4-13
- Erstatning etter § 4-14
- Tilbakehold av kjøpesum etter § 4-15
En forutsetning for å kunne ha krav som følge av en mangel, er imidlertid at det må reklameres i tide. Avhendingsloven § 4-19 inneholder reklamasjonsreglene for fast eiendom. Det følger av bestemmelsens første ledd at kjøperen taper retten til å gjøre avtalebruddet gjeldende dersom det ikke reklameres innen rimelig tid etter at kjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Dette kalles den relative reklamasjonsfristen – lengden avhenger av en konkret rimelighetsvurdering.
Loven opererer også med en absolutt reklamasjonsfrist i annet ledd. Der fremgår det at reklamasjon aldri kan skje senere enn 5 år etter at kjøperen har overtatt bruken av eiendommen, dersom selgeren ikke har tatt på seg ansvar for en lengre tid ved garanti eller avtale. Det betyr at det gjelder en absolutt frist på 5 år som starter allerede når kjøperen overtar eiendommen, og som ikke påvirkes av når kjøperen får kunnskap om mangelen. Dermed vil det ikke hjelpe at en kjøper overholder den relative fristen ved å reklamere umiddelbart etter å ha oppdaget en mangel, dersom mangelen oppdages senere enn 5 år etter overtakelse.
Reklamasjon er en melding til selger om at kjøperen gjør et avtalebrudd gjeldende, og hva slags avtalebrudd det er snakk om. Det holder med en nøytral reklamasjon, og det er ikke et krav om at kjøperen spesifiserer hva slags mangelsbeføyelse som vedkommende ønsker å gjøre gjeldende. Dette kan kjøperen finne ut av senere.
På bakgrunn av dette er det klare rådet dersom man oppdager arealsvikt som man mistenker kan utgjøre en mangel: Reklamer med en gang!
Det holder å gi beskjed til selger om at man har oppdaget et arealavvik som man gjør gjeldende som brudd på avtalen. Hva slags krav som skal gjøres gjeldende, kan man finne ut av siden. Ved å reklamere så snart man oppdager en feil, vil man i alle fall være innenfor den relative reklamasjonsfristen, og så lenge det ikke har gått 5 år fra overtakelse, vil man være innenfor den absolutte fristen også. Hensynet til lojalitet i avtaleforholdet mellom kjøper og selger tilsier også at man bør si ifra så fort man oppdager noe som ikke er som det skal.