Heve kjøp av ny bolig på grunn av mangel?

Ved kjøp av nyoppført bolig, eller avtale om oppføring av bolig, kan forbrukeren heve avtalen dersom mangelen innebærer et «vesentleg» kontraktsbrudd, jf. bustadsoppføringslova (buofl.) § 34 (1) 1. pkt. Forbrukeren kan også heve avtalen før overtakelsestidspunktet dersom det er klart at ytelsen «kjem til å få» en mangel som utgjør et «vesentleg» kontraktsbrudd, jf. buofl. § 34 (1) 2. pkt.

Dette innebærer at også der hvor man som forbruker antesiperer, eller venter seg, at det vil oppstå en mangel som vil være «vesentleg», kan man heve kjøpet. Det skal imidlertid noe mer til for å heve før kontraktsbruddet inntrer. Det vil kreves klare holdepunkter for at et slik kontraktsbrudd vil inntre, for å kunne heve.

Det er altså to vilkår for å kunne heve kjøp av ny bolig, kontraktsbrudd, også kalt mangel, og at denne mangelen er «vesentleg».

Hålogaland lagmannsrett foretok en vesentlighetsvurdering av mangler som var anført av kjøper i LH-2011-22710-1 og uttalte som følger:

For lagmannsretten fremstår det som klart at de påberopte mangler ikke har vært av slik karakter eller slikt omfang at de representerer et vesentlig avtalebrudd, noe kjøperne har sagt seg enige i.

Det er videre lagmannsrettens oppfatning at forsinkelsen og de påberopte manglene heller ikke samlet er av slik karakter og omfang at det gir grunnlag for heving fra kjøpernes side. Videre ser lagmannsretten det slik at manglene ikke ga kjøperne rimelig grunn til å nekte overtagelse av boligen, jf. bustadsoppføringslova § 15 tredje ledd.

Manglene ved boligen på tidspunktet for overleveringen var som følger: usikret skråning mot vei, utvendig panel rundt inngang var ikke ferdig, ventiler manglet, innvendig listverk og maling var slurvete utført, gjennomføringer av rør til bad og kjøkken var ikke ferdige, lys på bad manglet, stikk til komfyr på kjøkken manglet, skyvedørsgarderobe manglet, skyvedører gikk ikke i karm og hadde ikke låsekasse, stor flekk i stuetaket, og det var heller ikke stilt garanti.

Mye av årsaken til disse manglene ikke ble ansett for å være vesentlige i denne saken, skyldtes at kjøperne hadde opptrådt på et vis som tilsa at de ikke ville gjøre manglene gjeldende. De hadde blant annet vært på visning og sett manglene selv.

På generell basis kan forarbeidenes uttalelser om vesentlighetsvurderingen av mangler etter buofl. § 34 (1) legges til grunn:

Kva som skal reknast som vesentleg, må avgjerast ut frå ei totalvurdering, og det har vore vanleg å seie det slik at avtaleparten kan heve dersom mishaldet gjev rimeleg grunn til det. […] i entrepriseforhold og andre varige avtaleforhold [må det særleg] leggjast vekt på kva mishaldet tyder på med omsyn til partens evne og vilje til å oppfylle resten av avtalen korrekt. I den vurderinga blir karakteren og omfanget av det aktualiserte mishaldet berre eitt av fleire moment.