I en dom fra Gulating lagmannsrett, LG-2019-28493, ble kjøpere av en enebolig tilkjent prisavslag på kr 550 000 som følge av at selgerne ikke hadde overholdt sin opplysningsplikt.

Saken gjaldt krav om prisavslag etter kjøp av enebolig. Eneboligen var bygget i 1964, og ble i boligsalgsrapporten betegnet som en «eldre enebolig i god stand». Videre opplyste rapporten om at blant annet badene burde pusses opp.

Kjøperne overtok eneboligen i 2015. Like etter overtakelsen oppdaget de dyreekskrementer i boligen. De foretok nærmere undersøkelser, og rev opp store deler av gulvet. Det viste seg å være en stor forekomst av ekskrementer flere steder i boligen. Kjøperne konstaterte også at det var fukt bak synlige overflater flere steder. De reklamerte over kjøpet, og krevde prisavslag. Selgerne gjorde gjeldende at eiendommen ble solgt med et «som den er»-forbehold, og at kjøperne derfor måtte ha risikoen for de feil og mangler som måtte avdekkes. Funnene av dyreekskrementer og fuktskader måtte være påregnelige for en bygning fra 1964.

Lagmannsretten vurderte først om det forelå mangel ved huset. Selv om en eiendom blir solgt «som den er», kan den ha mangel etter avhendingsloven § 3-9 dersom selgeren har gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger om eiendommen, eller dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med.

Etter avhendingsloven § 3-9, jf. § 3-7, har eiendommen en mangel dersom kjøperen ikke får opplysninger om forhold ved eiendommen som han kunne regne med å få.

Vedrørende fuktskadene, hadde selgerne i egenerklæringsskjemaet oppgitt at de kjente til «svake fuktmerker noen steder» i kjelleren. Selgerne hadde imidlertid mer kunnskap om fukt- og vanninntrengingen enn de hadde oppgitt, da de selv erkjente at de tidligere hadde opplevd problemer med vanninntrengning i kjelleren. De ønsket ikke å ta på seg kostnadene med en utbedring, og valgte en mindre egnet måte å fikse problemet på. Lagmannsretten uttalte følgende om forholdet:

«Når selgerne valgte en ufullstendig og billigere løsning enn den anbefalte for å løse fuktproblemet, mener lagmannsretten at kjøperne hadde «grunn til å rekne med» å få opplyst om dette, jf. avhl. § 3-7, slik at de kunne ta det med i sin vurdering av hvilket bud de ville gi for huset.»

 Vedrørende forekomsten av dyreekskrementer fra mus og rotter i huset, var det sterke indikasjoner på at det hadde vært skadedyr i huset over lenger tid. Selgerne hadde imidlertid ikke opplyst at skadedyrene på noe tidspunkt faktisk hadde blitt visuelt observert. I egenerklæringsskjemaet hadde de kun opplyst om funn av maur.

Lagmannsretten påpekte videre at dersom man, på tross av selgernes forklaring, skulle legge til grunn at selgerne «kjente til» at huset hadde et skadedyrproblem uten å opplyse om det, måtte dette bevises med «kvalifisert sannsynlighetsovervekt».

Det første bevismomentet for retten var at kjøperne hadde hørt gnagerne «krafse»: «At kjøperne har hørt slike lyder, gjør at det har formodningen mot seg at selgerne aldri har hørt slike lyder i løpet av sin femti år lange botid i huset». Denne slutningen ble understøttet av funnene av dyreekskrementer under gulvet i store deler av huset.

Det andre bevismomentet var at det ble gjort funn av rottefeller i huset. Dette ble ikke bestridt av selgerne. Selv om fellene var gamle, indikerte disse at selgerne hadde vært oppmerksomme på problemet.

Det tredje bevismomentet var at det hadde blitt plassert gift to steder i huset. Selgerne hadde forklart at dette var maurgift, men retten fant plasseringen av giften lite forenlig med at den var ment å bekjempe maur. Momentet trakk ytterligere i retning av at selgerne var kjent med forekomsten av skadedyr i huset.

Det fjerde bevismomentet var at deler av gulvisolasjonen hadde vært skiftet ut. Når dette hadde blitt gjort, var det uunngåelig at selgerne måtte bli oppmerksomme på dyreekskrementene.

Se advokathjelp med arealsvikt etter boligkjøp.

Etter en helhetsvurdering av de nevnte bevismomentene, fant lagmannsretten med kvalifisert sannsynlighetsovervekt at selgerne var kjent med at huset hadde et problem med skadedyr. Selgerne hadde unnlatt å opplyse om dette, selv om det var et forhold som kjøperne hadde grunn til å regne med å bli opplyst om, jf. avhendingsloven § 3-7. Retten kom også til at opplysningen som ikke ble gitt, hadde innvirket på avtalen. Kjøperne hadde selv uttalt at de ikke engang ville vurdert å kjøpe huset om de visste om skadedyrproblemet.

Opplysningene om skadedyr, samt vanninntrengingen i kjelleren, ble ansett å utgjøre mangel ved eiendommen etter avhendingsloven § 3-7, jf. § 4-8. Dette utløste et krav på prisavslag. Selgerne ble idømt et samlet prisavslag for utbedringskostnadene, samt for verditap, beregnet til kr 550 000.