Rt. 2003 s. 1312 gjaldt krav om prisavslag ved kjøp av nyoppført bolig med hybelleilighet. Kjøperne klaget på manglende lydtetthet mellom hybelleiligheten og resten av boligen. De gjorde gjeldende at kravene i byggeforskrift om luftlydisolasjon og trinnlydnivå mellom rom i forskjellige boenheter i flerfamiliehus ikke var tilfredsstilt.
Tenk-Bygg, som var utbygger og byggherre i den aktuelle saken, motsatte seg kravet. De mente at huset var levert i henhold til avtalen, nemlig som en enebolig med hybeldel. En enebolig måtte regnes som én og samme boenhet, og kunne ikke være et flerfamiliehus i forskriftens forstand. Det var følgelig heller ikke spesielle krav til lydisolasjon mellom hybeldelen og resten av boligen.
Høyesterett måtte vurdere om det forelå en kjøpsrettslig mangel ved huset ved at lydisoleringen mellom hybelleiligheten og resten av boligen ikke tilfredsstilte kravene som gjelder for flerfamiliehus i byggeforskriften. Det avgjørende for om isolasjonskravene kunne komme til anvendelse var om huset måtte regnes som et småhus eller flerfamiliehus i forskriftens forstand.
Forskjellen mellom småhus og et flerfamiliehus er at et småhus bare har én boenhet, mens et flerfamiliehus består av flere selvstendige boenheter. En selvstendig boenhet må funksjonsmessig være uavhengig av hovedenheten med hensyn til kjøkken, bad osv. Det er også et sentralt moment om enheten har separat inngang, eller om adkomsten må skje gjennom hovedenheten. Dersom en hybel i en enebolig er innredet med sikte på utleie til en annen husstand, vil det foreligge flere boenheter.
I byggesøknaden som var sendt til kommunen før utbyggingen hadde boligen blitt betegnet.
Les om hvordan du kan bygge garasje uten søknad.
Det avgjørende måtte være hva som var avtalt mellom partene. Lydisoleringen som var beskrevet i kontrakten var ikke i samsvar med forskriftens krav til flerfamiliehus. Dette kunne imidlertid ikke være avgjørende. Høyesterett bemerket at kontrakten måtte ses i sammenheng med prospektet, hvor det klart var gitt uttrykk for at boligen hadde en separat hybelleilighet. De vedlagte tegningene viste det samme. Videre ble det uttalt følgende om betydningen av kjøperens forventninger:
«Jeg antar at en vanlig kjøper vil legge betydelig vekt på at en separat hybelleilighet er egnet til utleie til utenforstående, med de inntektsmuligheter dette kan gi. Når slik utleie ikke blir mulig, eller i det minste blir praktisk vanskeliggjort ved at lydisolasjonen ikke tilfredsstiller de krav som gjelder mellom ulike boenheter, må dette ses som et avvik fra det en kjøper normalt kan forvente. Den uklarhet som her har oppstått, må Tenk-Bygg som selger og den profesjonelle part i avtaleforholdet være nærmest til å ta risikoen for.»
Når boligen ikke tilfredsstilte byggeforskriftens krav til lydisolering i flerfamiliehus, var den heller ikke i samsvar med kjøpsavtalen. Det forelå følgelig mangel etter avhendingsloven, og kjøperen hadde krav på prisavslag. Prisavslaget utgjorde kr 150 000.