Et vilkår for å kunne heve et kjøp av bolig, er at det reklameres, jf. avhendingslova (avhl.) §§ 4-19 og 4-13 (2) og bustadsoppføringsloven (buofl.) § 30. Det skilles mellom nøytral og spesifisert eller spesiell reklamasjonsplikt. Bustadsoppføringsloven krever kun nøytral reklamasjon fra forbruker overfor entreprenør for å kunne heve kjøpet. Avhendingslova krever imidlertid at forbrukeren gir en spesiell reklamasjon, dersom forbrukeren ønsker å heve kjøpet på grunn av mangelen, jf. avhl. § 4-13 (2).
En nøytral reklamasjon innebærer at forbruker eller kjøper bare trenger å gi selgeren eller entreprenøren melding om at hun ønsker å gjøre avtalebruddet eller mangelen gjeldende, jf. buofl. § 30 og avhl. § 4-19. Avhendingslova krever også at meldingen sier hva avtalebruddet er. Kravet til spesiell reklamasjon ved heving av kjøp etter avhendingslova skal sikre at selger ikke innretter seg etter avtalen, og at han får tid til å områ seg.
Uavhengig av om reklamasjonen må være nøytral eller spesiell for å kunne heve boligkjøpet, må reklamasjonen være innenfor både den relative og den absolutte reklamasjonsfristen. Den absolutte reklamasjonsfristen er, både for kjøp av brukt bolig og ny bolig, fem år, jf. avhl. § 4-19 og buofl. § 30 (1). Den relative reklamasjonsfristen innebærer at forbrukeren «innen rimelig tid» etter å ha oppdaget, eller at hun burde ha oppdaget mangelen, reklamerer på den.
Les mer om gratis advokathjelp i eiendomssaker.
Hvorvidt forbruker har reklamert «innen rimelig tid» vil avgjøres helt konkret ut fra omstendighetene i saken. Kontraktsbruddet eller mangelens art kan ofte være av betydning i vurderingen, se sitatet under. Høyesterett har funnet at alt fra tre og en halv måned etter at mangelen var oppdaget (LA-2009-076163), til tre år og to måneder etter overtakelse (LB-2014-011330) var rettidig.
I sistnevnte dom uttalte Borgarting lagmannsrett som følger:
Lagmannsretten legger til grunn at setningsskadene og skjevhetene i huset var under utvikling på reklamasjonstidspunktet, og at de fortsatt er under utvikling. Etter lagmannsrettens syn var de enkelte symptomer på at noe var galt ikke tilstrekkelig til at Kandahl hadde oppfordring til å påberope seg mangler før høsten 2010. Symptomene dukket opp suksessivt og særlig utover i 2010. Avvikene var etter lagmannsrettens syn av en slik karakter at de ikke ga ham oppfordring til å påberope mislighold før høsten 2010.
Om spesifisert eller spesiell reklamasjon etter avhendingslova § 4-19 (1) har lagmannsretten i LA-2011-136576 uttalt:
Bestemmelsen inneholder en relativ reklamasjonsfrist. Det er tilstrekkelig at kjøper gir en nøytral reklamasjon for at fristen avbrytes. Kjøper plikter imidlertid å følge opp med en spesifisert reklamasjon innen rimelig tid.
Dette innebærer at den relative reklamasjonsfristen også gjelder for spesifisert reklamasjon.